Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Chưa Có Sổ Đỏ – Những Điều Cần Biết

Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn vì những trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý phức tạp.Vậy nên làm gì khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ? Xem ngay bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn nhé!

Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ có những rủi ro gì?

Dưới góc độ pháp lý, khi tiến hành thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ sẽ mang lại một số rủi ro. Có thể kể đến như:

• Thường sử dụng hợp đồng viết tay, trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu
• Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch.
• Khi giá nhà đất tăng cao, Chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và trường hợp này người mua thường thua thiệt
• Nhà đất chưa có sổ đỏ không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản

Nên làm gì khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ

Nếu như sau khi tính toán bạn vẫn chọn mua nhà đất chưa có sổ đỏ hoặc chẳng may mua phải nhà đất không có sổ đỏ thì bạn nhất định phải chú ý những điều sau nhé!

Đầu tiên, bạn nên làm hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng phải ghi rõ và chi tiết các điều khoản về việc thực hiện cam kết của người bán, phải bồi thường khi người bán không thực hiện đúng cam kết.

Ngoài ra còn làm cả giấy ủy quyền quản lý, định đoạt, sử dụng đất để trong trường hợp đất của bạn được cấp sổ đỏ mà người bán lại đổi ý không hợp tác bạn vẫn có thể chủ động đứng ra thực hiện thủ tục làm sổ đỏ.

Tiếp theo, nếu như không muốn gánh chịu những rủi ro vì mua đất không có sổ thì trước khi mua bạn cần tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất xem đất có thuộc diện đất chiếm, đất đang tranh chấp, nằm trong quy hoạch hay không… thông tin này bạn có thể nhờ cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường tại nơi có đất xác minh.

Thứ 3, yêu cầu người bán giao bản chính về giấy tờ đất, đồng thời bạn đừng quên kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán, nếu như họ có vợ hoặc chồng thì khi tiến hành làm hợp đồng mua bán đất cần có sự tham gia của cả 2 người.

Cuối cùng, giấy tờ bán, chuyển nhượng cần có người làm chứng và có dấu điểm chỉ ngón trỏ phải của người bán vào hợp đồng. Tiền đất nên được thanh toán qua ngân hàng hoặc người bán phải viết giấy biên nhận xác nhận mình đã nhận tiền.

Được mua bán nhà đất chưa có sổ trong các trường hợp nào?

Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

1. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
2. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Đăng ký cấp sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng)
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
• Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
• Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Bản gốc Sổ đỏ;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.

Trả kết quả

Thời hạn sang tên sổ đỏ:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.

Lưu ý: Thời hạn trên không được tính đối với những thời gian sau:

• Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;
• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
• Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Xem thêm bài viết: Đất Quy Hoạch Là Gì? Có Nên Mua Đất Quy Hoạch Hay Không?