Định Giá Bất Động Sản Là Gì? – Các Bước Định Giá

dinh gia bat dong san la gi cac buoc dinh gia

Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. 

Bất động sản là một tài sản không thể di dời được nên giá trị của bất động sản phải chịu sự tác động của các yếu tố khác.

Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố, giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản riêng biệt và từng vị trí của bất động sản.

Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.

dinh gia bat dong san

Mục đích của định giá bất động sản 

Mục đích của việc định giá bất động sản có thể phân thành rất nhiều loại như sau:

  • Bảo toàn tài sản: việc thẩm định giá nhằm phục vụ cho việc khấu hao tài sản hoặc dùng cho việc bồi thường và đánh giá tài sản đang sở hữu.
  • Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp: Việc định giá bất động sản phục vụ cho việc hợp nhất, sáp nhập, cho thuê hoặc sang tên doanh nghiệp
  • Mua bán tài sản đơn hạng mục
  • Chuyển nhượng bất động sản
  • Bồi thường, thế chấp
  • Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa
  • Hạch toán kế toán: Việc định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy nó cần được thực hiện bởi những người có chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
  • Nghiệp vụ thanh toán: Việc định giá đất đai, bất động sản nhằm phục vụ cho việc doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập. Lúc này, những người có quyền lợi liên quan đòi hỏi lấy tiền đền bù.
  • Phục vụ tư vấn: việc định giá bất động sản nhằm tư vấn cho chủ đầu tư hoặc người sở hữu khi có vấn đề xảy ra.

Các bước định giá bất động sản

Bước 1:  Xác định tổng quan tài sản cần định giá. Xác định thị trường để làm cơ sở cho việc định giá chính xác. 

Bước đầu tiên trong việc thẩm định giá bất động sản chính là tài sản cần được thẩm định giá trước và xác định giá thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Xác định thẩm định giá là khách hàng thẩm định và bên thứ ba, theo hợp đồng thẩm định giá đã ra trước đó. 

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.

Lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung cụ thể và tiến độ thực hiện của toàn bộ quá trình định giá đó. Nội dung của bản kế hoạch thẩm định giá như: 

  • Xác định mục tiêu 
  • Yêu cầu và phạm vi của công việc 
  • Xác định phương thức cách tiến hành định giá 
  • Quy trình thu thập và xây dựng dữ liệu
  • Tiến độ thi công công trình. 
cac buoc dinh gia bds

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Đối với từng loại tài sản nhất định, thẩm định viên cần có sự khảo sát thực tế từ dự án để cập nhật thông tin một cách đầy đủ. Phù hợp với cách tiếp cận và phương thức thẩm định đó. Ngoài ra khi định giá bất động sản bạn phải thu thập thông tin như: chính sách pháp lý của dự án có rõ ràng minh bạch không, chính sách thuế, điều kiện giao dịch của dự án là gì, nhu cầu thị trường,…

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp, thông tin từ kết quả khảo sát thực tế, thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường.

Bước 4: Phân tích thông tin

Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định cuối cùng cho một tài sản. Phân tích thông tin là quá trình phân tích toàn bộ thông tin thu thập được liên quan đến tài sản định giá bất động sản. 

Trong quá trình phân tích thông tin, bạn cần chú ý đến: Khả năng sử dụng của tài sản nhằm đảm bảo tính hợp pháp, khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản khi đứng độc lập, phân tích thông tin từ thị trường thực tế của tài sản để có được nhiều thông tin hữu ích mang đến cho bạn những góc nhìn đa chiều. 

Bước 5: Đưa ra giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Sau khi thực hiện đầy đủ các bước ở trên. Bạn cần xác định được giá trị của tài sản cần thẩm định. Lúc này bạn nên cân nhắc giữa các quy định trên để đưa ra mức giá phù hợp với thị trường.

Xem thêm bài viết: Dịch vụ đo đất chuyên nghiệp

So sánh